Tư vấn chuyên gia: 3 tỷ đồng đầu tư bất động sản kiểu gì lãi cao

Tư vấn chuyên gia: 3 tỷ đồng đầu tư bất động sản kiểu gì lãi cao

Vợ chồng tôi có 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, thấy bất động sản nghỉ dưỡng ấm dần lên nên rất quan tâm. Vậy chúng tôi có nên đầu tư và dùng chiến lược nào là có lợi nhất? Minh Quang (37 tuổi), Long Xuyên, An Giang.

Gia đình dự định dùng 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu (trị giá khoảng 4,8 tỷ một căn) trả trước 20-35%, còn lại vay ngân hàng. Một tỷ đồng kia dành để mua đất dự án. Chúng tôi phân vân nên tập trung tiền vào một dự án (không vay ngân hàng) hay là chia làm hai dòng vốn và dùng thêm đòn bẩy tài chính?

Giải đáp thắc mắc của bạn đọc Minh Quang, Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và Phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM), Ngô Đình Hãn cho rằng bỏ tiền vào một hay nhiều rổ đang là băn khoăn của nhiều người. Bất động sản ven biển cần dòng tiền dài hạn, được xem là kênh đầu tư đầy thách thức đối với việc phân bổ dòng vốn sao cho hợp lý.

Hãy gửi câu hỏi cần tư vấn hoặc chia sẻ kinh nghiệm đầu tư, làm giàu về kinhdoanh@vnexpress.net

Chiến lược đầu tư tập trung hay phân tán tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, rất khó đưa ra lời giải chung chung. Điều quan trọng không phải là dồn vào một hay nhiều rổ mà là lựa chọn bất động sản đủ hấp dẫn để chọn mặt gửi vàng. Bởi lẽ, nếu phân tán danh mục đầu tư mà lựa chọn sản phẩm không tốt, ít tiềm năng thì cũng không có nhiều ý nghĩa.

Trường hợp của bạn có 3 tỷ đồng, muốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng được xem là khá hợp lý. Phân khúc này trong trung - dài hạn có thể phát triển tốt tại một thị trường 90 triệu dân như Việt Nam. Tầng lớp trung lưu, tỷ lệ người giàu đang gia tăng chắc chắn sẽ thúc đẩy xu hướng trải nghiệm cuộc sống đẳng cấp, chất lượng cao. Bất động sản nghỉ dưỡng là tài sản mang tính khác biệt và phục vụ cho đối tượng nêu trên nên sẽ rất tiềm năng. Về bài toán đầu tư, bạn có thể xem xét 3 phương án để có sự so sánh.

Nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc chiến lược bỏ tiền vào bất động sản ven biển.

Phương án thứ nhất: Gửi tiền vào ngân hàng. Tuy có tiền thu nhập hàng tháng là lãi suất 7-8% một năm (gửi dài hạn), nhưng giữ tiền ở hình thức là tiền mặt nên sẽ bị mất giá. Nếu cấn trừ cho tỷ lệ mất giá của đồng tiền thì hình thức này triệt tiêu khả năng sinh lợi nhuận hoặc lợi nhuận không đáng kể.

Phương án hai: Tập trung tiền vào một dự án bất động sản ven biển để chọn sản phẩm đầu tư, không vay, tránh phân tán thành hai khoản đầu tư. Điều quan trọng ở giải pháp này là việc lựa chọn bất động sản đủ hấp dẫn để đưa vào khai thác nhanh. Với 3 tỷ đồng đầu tư vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bạn có thể khai thác 12% một năm bao gồm 8% khai thác và 4% gia tăng giá trị tài sản. Đây cũng là mức cam kết của nhiều dự án thực tế đang triển khai trên thị trường. Ngoài ra, loại hình bất động sản này cũng được xem là tài sản tích lũy khá tốt theo thời gian. Thời gian thu hồi vốn 6-10 năm, tùy thuộc vào chu kỳ. Sau chu kỳ 5 năm, bất động sản nghỉ dưỡng có thể tăng giá trị 30% so với thời gian đầu.

Phương án ba: Chia dòng vốn ra hai danh mục đầu tư. 2 tỷ mua bất động sản nghỉ dưỡng 4,8 tỷ, vay ngân hàng 2,8 tỷ theo như kế hoạch bạn định làm (tương đương 58,3%). Với suất đầu tư này có dùng thêm đòn bẩy tài chính ở mức khá cao nên có thể cân nhắc giảm tỷ lệ vay xuống để số tiền trả lãi ít hơn, tỷ lệ vay khoảng 40 - 50% là hợp lý.

Bất động sản nghỉ dưỡng có thể đưa vào khai thác ngay doanh thu hàng năm 12% nhưng vì có khoản thuê với mức lãi suất hiện nay lên đến 8-9% một năm nên lợi nhuận bị cấn trừ sang khoản tiền trả lãi. Phải chờ đến sau chu kỳ 5-10 năm, khi khoản lãi nhà băng giảm dần và giá trị tài sản tăng lên, bạn mới có thể tính được dòng tiền thực tế của khoản đầu tư này.

Riêng một tỷ đồng còn lại bỏ vào đất nền dự án, không phát sinh lợi tức hàng tháng nhưng có giá trị lợi nhuận khi chuyển nhượng, giả sử khoảng 8% một năm. Lúc này tiền không ở dạng tiền mà được chuyển thành bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên sẽ có khả năng thu lợi tức và do là hàng hóa đặc biệt nên có thuộc tính "khử lạm phát".

Như vậy, với 3 phương án trên, tùy vào khả năng chịu áp lực và luân chuyển dòng vốn mà bạn có thể lựa chọn cách đầu tư phù hợp cho gia đình.

Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp

Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở quận 9 do Công ty bất động sản Nam Long làm chủ đầu tư.

Dù chủ trương xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đã được TP Hồ Chí Minh triển khai từ lâu, nhưng đến thời điểm hiện tại, số lượng dự án nhà ở diện này chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân chính là... thiếu vốn.

Thiếu nguồn cung

Những ngày cận Tết vừa qua, trong khi nhiều công nhân phải tất bật lo chuyện tàu xe về quê thì vợ chồng chị Nguyễn Thị Hoa (quê Nghệ An) lại khá thảnh thơi đi chợ sắm Tết, bởi năm nay vợ chồng chị đã có một căn nhà, một tổ ấm ở nơi mình làm việc. Anh Thanh, chồng chị Hoa, cho biết, năm 2014, anh được Công ty Sadeco (thuộc khu chế xuất Tân Thuận) bố trí cho vào ở tại khu nhà lưu trú. Căn hộ nhỏ nhưng cũng đủ phòng ngủ, bếp… đáp ứng được nhu cầu của một gia đình có hai vợ chồng và một con nhỏ. Các công nhân ở tại khu nhà lưu trú này còn được sử dụng tất cả các tiện ích như hát ka-ra-ô-kê, xem truyền hình hay đọc sách tại phòng sinh hoạt chung.

Căn nhà là mong muốn của nhiều công nhân, nhưng không phải ai cũng may mắn như vợ chồng anh Thanh, chị Hoa. TP Hồ Chí Minh hiện có 15 khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX) đang hoạt động thu hút khoảng 250 nghìn lao động, trong đó, có đến 70% số người lao động có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Dự báo trong năm 2015, số lượng công nhân trong các KCN, KCX sẽ tăng đến khoảng 500 nghìn người. Thế nhưng, theo phê duyệt về xây dựng nhà lưu trú cho công nhân của UBND thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015, nếu thực hiện hết các dự án cũng chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu chỗ ở của công nhân.

Không chỉ nhà lưu trú cho công nhân, các dự án nhà ở xã hội khác của TP Hồ Chí Minh hiện cũng rất thiếu so với nhu cầu sử dụng. Theo Sở Xây dựng, hết năm 2014, thành phố mới có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó sáu dự án được xây dựng do ngân sách đầu tư; bốn dự án còn lại do các chủ đầu tư xây dựng không sử dụng ngân sách, gồm: dự án nhà ở xã hội First Home Thạnh Lộc (quận 12) của Công ty cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O JSC), dự án nhà ở xã hội HQC Plaza (quận 8), dự án nhà ở xã hội phường Thảo Điền (quận 2) và chung cư Lô A - Khu dân cư Lô số 4 (huyện Bình Chánh).

Chủ trương cho chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đến nay cũng gặp rất nhiều khó khăn. Sau hai năm, chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến việc giải ngân gói 30 nghìn tỷ đồng còn khiêm tốn. Kết thúc năm 2014, các ngân hàng mới ký kết hạn mức tín dụng được hơn 1.470 tỷ đồng cho 1.513 khách hàng, trong đó đã giải ngân 658 tỷ đồng cho hai doanh nghiệp (DN) làm dự án và 393,83 tỷ đồng cho 1.444 cá nhân.

Khơi thông nguồn vốn từ gói 30 nghìn tỷ đồng

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội ban đầu được đánh giá là hấp dẫn đối với người có thu nhập thấp, thế nhưng, những lo ngại về điều kiện được mua, vay, lo ngại về chất lượng đã khiến nhà ở xã hội dần trở nên yếu thế, không hấp dẫn người dân cũng như DN đầu tư xây dựng.

Ông Trương Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Công ty Hoàng Quân, đơn vị đang thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong việc bán các dự án nhà ở xã hội ra thị trường là khó chứng minh người thu nhập thấp, chậm giải ngân, các cơ quan nhà nước chậm xác nhận thực trạng nhà ở…

Về phía DN, cũng theo ông Tuấn, khó khăn lớn nhất là vốn. Dự án nhà ở xã hội HQC Plaza (do Công ty Hoàng Quân làm chủ đầu tư) là một thí dụ. Đây là dự án nhà ở thương mại đầu tiên được chấp thuận cho chuyển đổi làm nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở của gia đình các cán bộ nhà nước và gia đình chính sách. Dự án gồm bốn bờ-lốc chung cư cao 24 tầng với 1.735 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1.500 tỷ đồng. Mặc dù thuộc diện được vay gói tín dụng để xây dựng nhà ở xã hội và nếu theo đúng cam kết, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ tái cấp vốn cho dự án khoảng 540 tỷ đồng từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, nhưng đến cuối năm 2014, công ty mới giải ngân 186 tỷ đồng. Chừng ấy vốn không đủ để đầu tư, hoàn thành thi công xây dựng và đưa dự án vào sử dụng. Đến nay, dự án này mới xây đến tầng ba thì phải thi công cầm chừng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, khi Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ được ban hành, nhà ở xã hội là tâm điểm chú ý khi gói tín dụng ưu đãi dường như chỉ tập trung vào phân khúc nhà giá thấp. Tuy nhiên, những ràng buộc về diện tích (dưới 70 m2) và giá bán (không vượt quá 15 triệu đồng/m2) đã khiến gói tín dụng chưa phát huy được tác dụng bởi số lượng bất động sản tồn đọng chủ yếu là diện tích lớn, giá bán cao. Tiếp đó, hàng loạt văn bản ra đời để đưa Nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống như cho phép chẻ nhỏ, cho phép chuyển đổi… nhưng cho đến thời điểm hiện nay, mọi việc gần như vẫn “giậm chân tại chỗ”. Nguyên nhân chủ yếu được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện đặt ra không có, thủ tục xác nhận hồ sơ mua nhà tại địa phương nhiêu khê và thiếu cả sự quyết liệt của các địa phương…

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, DN chưa muốn đầu tư phân khúc nhà ở xã hội vì chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể, đồng thời lợi nhuận thấp. Không thể bắt buộc DN mà cần có chính sách khuyến khích họ. Do vậy, Bộ đã đề nghị chính quyền các địa phương tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục pháp lý cho DN. Bộ Xây dựng sẽ tham mưu để Chính phủ có những chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Muốn giải ngân nhanh được gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng thì thị trường cần một nguồn cung nhà ở xã hội rất lớn, nhất là nhà lưu trú cho công nhân cần được xây dựng nhiều hơn.

Những kỷ lục thế giới của Dubai

Diaoconline24h - Dubai nổi tiếng bởi sự giàu có, xa hoa và đầy tham vọng. Không có gì lạ khi thành phố này có những công trình đáng ngưỡng mộ.

Lại “nóng” vì hệ số điều chỉnh giá đất

Diaoconline24h - Theo nhiều chuyên gia, để tránh việc chuyển đổi, hợp thức hóa, mua bán nhà đất... rơi vào tình trạng ách tắc, cần phải ban hành hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất.

Thế nhưng, khi UBND TP Hồ Chí Minh công bố bản Dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP thì lại chưa nhận được sự đồng thuận của người dân và DN. Vì sao?
Hệ số điều chỉnh giá đất quá cao
Tại kỳ họp thứ 17 (kỳ họp bất thường) tổ chức vào ngày 30/12/2014, HĐND TP Hồ Chí Minh đã thông qua tờ trình của UBND TP về bảng giá đất năm 2015 trên địa bàn. Theo đó, mức tăng cao nhất của bảng giá đất 2015 so với năm 2014 không quá 2 lần, tính chung, mức bình quân điều chỉnh tăng 1,6 lần. Đối với đất phi nông nghiệp, mức giá cao nhất khoảng 162 triệu đồng/m2.

Khu phức hợp căn hộ và văn phòng cao cấp The Vista tại quận 2, TP Hồ Chí Minh.

Ngày 12/1/2015, UBND TP Hồ Chí Minh đã chính thức ban hành bảng giá đất này và được áp dụng từ ngày 1/1/2015. Tuy nhiên, đến nay, tức là sau 3 tháng, hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (còn gọi là hệ số K) vẫn chưa được chính thức ban hành, dẫn đến việc chuyển đổi, hợp thức hóa, mua bán nhà đất, nhất là căn hộ chung cư... như lâm vào ngõ cụt. Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh công bố bản Dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn, lấy ý kiến các tổ chức và người dân trước khi ban hành thì gần như ngay lập tức, thị trường bất động sản (BĐS) TP lại được phen "nổi sóng". Cụ thể, bản Dự thảo về hệ số K chia các quận, huyện của TP Hồ Chí Minh thành 4 khu vực với hệ số K khác nhau, áp dụng cho người dân và DN. Với DN, hệ số K được xác định từ 1,6 - 2 lần, với người dân là từ 1 - 1,2 lần.
Theo ghi nhận của phóng viên, sau khi Dự thảo quy định về hệ số K được đưa ra, đã có nhiều ý kiến (từ lãnh đạo các DN và Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh) cho rằng, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho DN vẫn còn quá cao và chưa hợp lý. Bởi vì, năm 2015, bảng giá đất (đã được ban hành) tăng gấp gần 2 lần so với năm 2014. Do đó, áp dụng hệ số K đối với DN theo dự thảo là quá cao và sẽ tạo ra gánh nặng rất lớn. Vì vậy, các DN đề nghị được áp dụng hệ số K tương đương với hệ số áp dụng cho người dân, để tạo điều kiện cho DN và nhà đầu tư có tích lũy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Theo Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, tiền sử dụng đất do chi cục thuế tính theo bảng giá đất được UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất. Thông tư này cũng quy định, Hệ số điều chỉnh giá đất do sở Tài chính chủ trì, phối hợp với sở TN&MT, cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định. Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm.

Giá nhà đất có thể tăng
Trao đổi với phóng viên, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, hiện nay, nhu cầu căn hộ dưới 1 tỷ đồng vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung lại khan hiếm trong nhiều năm qua, nếu có dự án chào bán loại căn hộ này chắc chắn sẽ tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do nguồn cung khan hiếm nên các nhà đầu tư chuyển hướng sang căn hộ 1 - 2 tỷ đồng. "Nguồn cung căn hộ 1 - 2 tỷ đồng được dự báo tăng cao trong 2 năm tới, nhiều DN đang ồ ạt chào bán các dự án thuộc phân khúc này, song chưa thể khẳng định thị trường có tiêu thụ nổi hay không. Còn phân khúc căn hộ trên 2 tỷ đồng vẫn sẽ dư thừa trong trung và dài hạn..." - ông Đực nói.
Đồng quan điểm trên, ông Trần Lương - Giám đốc một DN đầu tư kinh doanh BĐS và xây dựng tại TP Hồ Chí Minh cho biết, năm 2014 vừa qua, thị trường đã cho thấy những chuyển biến tích cực. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân - nhà giá rẻ, với giá bán dưới 15 triệu/m2, tổng giá trị căn hộ dưới 1 tỷ đồng đang dẫn dắt thị trường. "Nhu cầu thực cũng đang tập trung phần lớn ở phân khúc này, trong khi đó, phân khúc căn hộ trung và cao cấp vẫn thực sự rất khó bán. Như vậy, một khi DN không thể đưa giá bán sản phẩm về đúng nhu cầu thì sẽ rất khó bán được hàng..." - ông Lương nhận định và cho biết, hiện tại, DN đang phải gánh trên vai rất nhiều loại chi phí khi thực hiện dự án như chi phí xây dựng, chi phí quản lý, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay... Vì vậy, cho dù quản lý chặt thì suất đầu tư tối thiểu cũng phải ở mức từ 6,3 - 6,5 triệu đồng/m2 sàn nhà thương mại mới làm được. "Tôi đố DN nào dám bán căn hộ tối thiểu 50m2 ở mức giá dưới 700 triệu đồng/căn. Vì với giá ấy, chỉ có lỗ chứ không có hòa..." - vị giám đốc này nói.
Theo quan điểm của ông Lương, hệ số điều chỉnh giá đất quá cao không chỉ tạo thêm áp lực cho DN mà còn có thể sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng chung về giá cả thị trường. Nói cách khác, trong tương lai gần, giá nhà đất sẽ tăng chứ khó giảm.

10 toà nhà cao nhất Việt Nam hiện nay

Các dự án nhà cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều trên khắp Việt Nam. Trong đó, 10 toà nhà dưới đây đang sở hữu chiều cao ấn tượng nhất, theo thống kê từ Saigoneer.

1. Hanoi Landmark 72

Địa điểm: Hà Nội Chiều cao: 336 m Mở cửa từ tháng 5/2012, Hanoi Landmark 72 bao gồm 2 cao ốc văn phòng 50 tầng cùng với 1 tháp cao 72 tầng. Nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn là những dịch vụ Hanoi Landmark 72 cung cấp.

2. Hanoi Lotte Center

Địa điểm: Hà Nội Chiều cao: 267 m Giống như Landmark 72, Hanoi Lotte Center là 1 tổ hợp bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở. Hanoi Lotte Center có cấu tạo gồm 65 tầng cộng với 5 tầng hầm.

3. Tháp Bitexco

Địa điểm: TP HCM Chiều cao: 262,5 m

Tháp Bitexco cao 68 tầng, được thiết kế dựa theo nguyên mẫu của hoa sen, quốc hoa của Việt Nam. Với thiết kế bằng kính ấn tượng cộng thêm khu đỗ trực thăng, tháp Bitexco hiện là toà nhà cao nhất TP HCM.

Tuy nhiên, Bitexco nhiều khả năng sẽ sớm phải nhường lại ngôi vị toà nhà cao nhất TP HCM cho dự án Vinhomes, khi công trình này dự kiến sẽ hoàn thiện vào năm 2017.

4. Tháp VietcomBank

Địa điểm: TP HCM Chiều cao: 205 m Trụ sở mới của Vietcombank rộng 55.000 m2 và sẽ nhìn ra sông Sài Gòn. Dự kiến, tháp sẽ chính thức đi vào hoạt động trong năm 2015.

5. Trung tâm Hành chính Đà Nẵng

Địa điểm: Đà Nẵng Chiều cao: 166,9 m Có thiết kế giống như ngọn hải đăng và sở hữu công nghệ quản lý hiện đại, Trung tâm Hành chính Đà Nẵng là toà nhà cao nhất thành phố. Không những vậy, công trình này còn được đánh giá cao bởi tính thân thiện với môi trường.

6. Khách sạn Mường Thanh

Địa điểm: Nha Trang Chiều cao: 166 m Mường Thanh Nha Trang là khách sạn 5 sao mới nhất, bắt đầu đi vào hoạt động từ tháng 12/2014. Khách sạn có vị trí đẹp với hướng nhìn ra bờ biển.

7. Saigon Times Square

Địa điểm: TP HCM Chiều cao: 163,5 m Là một trong những toà nhà sặc sỡ nhất TP HCM vào ban đêm, Saigon Times Square nằm trên khu đất thuộc hàng đắt đỏ nhất thành phố. Tòa nhà là một tổ hợp bao gồm các quán bar "sang chảnh", nhà hàng, văn phòng, nhà ở và khách sạn 5 sao.

8. Khách sạn Novotel Đà Nẵng Premier Hàn River

Địa điểm: Đà Nẵng Chiều cao: 155,4 m Khai trương đúng vào dịp kỷ niệm ngày thống nhất đất nước năm 2013, toà nhà cao 37 tầng này được đánh giá như một trong những điểm nhấn của thành phố Đà Nẵng.

9. Tháp Petroland

Địa điểm: TP HCM Chiều cao: 155 m Bên cạnh nhiệm vụ chính là trung tâm tài chính của Phú Mỹ Hưng Petro, Tháp Petroland còn bao gồm một tổ hợp văn phòng cho thuê cũng như nhà ở. Tháp Petroland nằm ở khu đô thị mới quận 7, TP HCM.

10. Nha Trang Havana

Địa điểm: Nha Trang Chiều cao: 150 m Nha Trang Havana được quản lý bởi công ty danh tiếng Best Western International đến từ Mỹ. Cao 41 tầng, Nha Trang Havana là khách sạn kiêm cao ốc với các quán bar, nhà hàng cùng với bể bơi phục vụ khách du lịch.

Bất động sản tỉnh lẻ bất ngờ sôi động

Vị trí đẹp, nhiều ưu ái từ chính quyền địa phương, sức hút đầu tư lâu dài... là lý do khiến các đại gia bất động sản sẵn sàng đổ vốn vào.

Đầu tháng này, Tập đoàn Vingroup đề nghị với lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa kế hoạch xây dựng trung tâm hành chính mới (phường Đông Hải) và khai thác quỹ đất tại khu hành chính cũ (phường Điện Biên). Theo kế hoạch nhiều hạng mục sẽ được triển khai như: trung tâm thương mại, khách sạn cao 25 tầng và biệt thự liền kề trên tổng diện tích trên 50.000 m2.

Chưa có bất kỳ con số về tổng mức đầu tư hai dự án kể trên, song nhìn về quy mô có thể thấy tiềm năng kinh tế tại địa phương Bắc miền Trung chính là sức hút đối với ông lớn bất động sản này.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là sản phẩm chính được giới địa ốc đổ vốn đầu tư tại các địa phương. 

Hồi tháng 7 năm ngoái, một dự án khác là khu nhà hỗn hợp FLC Complex Thanh Hoá quy mô vốn 1.200 tỷ đồng được Tập đoàn FLC khởi công, nối tiếp một dự án nghỉ dưỡng trị giá 5.500 tỷ đồng khác cũng của doanh nghiệp này. Ngoài ra, theo bản ghi nhớ ký với UBND tỉnh Thanh Hóa trong năm 2014, doanh nghiệp địa ốc này sẽ đầu tư nhiều dự án bất động sản thuộc nhiều phân khúc tại địa phương.

Cùng với Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Ninh Bình... Thanh Hóa cùng một số địa phương khác đang là những địa chỉ mới có sức hút với các đại gia bất động sản thời gian gần đây. Dù vậy, theo các chủ đầu tư, việc kinh doanh tại địa phương không phải lúc nào cũng "thuận buồm xuôi gió".

Đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án đô thị mới Tây Nam tại Việt Trì (Phú Thọ), dù có kinh nghiệm và thương hiệu tích luỹ qua nhiều dự án quy mô tại Hà Nội và TP HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP.Invest) - Nguyễn Quốc Hiệp cũng tỏ ra khá thận trọng khi đánh giá về thị trường mới sắp tham gia.

Chia sẻ với VnExpress, vị này cho biết lý do để GP Invest quyết định đầu tư tại tỉnh trung du miền núi phía Bắc là do dự án nằm vị trí khá đẹp ngay giữa thành phố. Quan trọng hơn sau khi có quỹ đất sạch, hạ tầng cơ sở hoàn thành việc bán đất nền sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết được một phần vốn đầu tư. Dù vậy, ông vẫn không kỳ vọng nhiều sức hút thị trường tại địa phương này. "Lúc này tôi chưa dám khẳng định tốt vì hầu như sức mua sản phẩm tại hầu hết các tỉnh vẫn kém, nhất là từ người dân bản địa", ông Hiệp bày tỏ.

Ngoài đầu tư khu đô thị tại Hải Dương và dự án nghỉ dưỡng tại khu du lịch biển một số tỉnh phía Nam, Ninh Thuận đang là địa điểm rót vốn của Công ty CP Đầu tư bất động sản Thành Đông. Thông qua hình thức đổi đất lấy hạ tầng, sau khi công viên biển Bình Sơn (Phan Rang, Tháp Chàm) được khánh thành hồi tháng 10 năm ngoái, doanh nghiệp này đã nhận được 5 ha đất để triển khai các hạng mục khách sạn, resort, khu đô thị phía Đông...

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, dù dự án nhận được sự hỗ trợ tích cực từ lãnh đạo địa phương, song việc thi công tại vùng đất điều kiện tự nhiên khắt nghiệt như Ninh Thuận đã ảnh hưởng khá lớn đến tiến độ các hạng mục, trong đó có nhiều công trình đang triển khai.

Dày dặn kinh nghiệm tại thị trường tỉnh lẻ với từ phân khúc cao cấp, bậc trung đến nghỉ dưỡng, lãnh đạo Công ty Cổ phần Max Việt Nam - chủ đầu tư của hàng loạt dự án tại Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long (Quảng Ninh)... thừa nhận đầu tư tại địa phương thuận lợi lớn nhất là chi phí xây dựng, giá đất lẫn giá bán đều khá rẻ.

"Với các sản phẩm đặc thù, 40-60% khách hàng của công ty đến từ Hà Nội và TP HCM. Am hiểu thị trường để đáp ứng đúng nhu cầu của những người có tiền là trở ngại lớn nhất của mỗi nhà đầu tư. Không phải lúc nào đơn vị cũng có sẵn những nhân viên kinh doanh tư vấn giỏi, thuyết phục tốt", Tổng giám đốc Trần Đức Diễn cho hay.

Cùng đó, do khoảng cách địa lý chủ đầu tư thường phải tổ chức chương trình tham quan giới thiệu dự án, tiền di chuyển khá tốn kém khiến tăng các chi phí truyền thông, bán hàng. "Đây cũng là điểm cạnh tranh mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay phải lưu tâm khi quyết định đầu tư tại các tỉnh", vị này nói

.

Vất vả chống đỡ giấy tờ nhà đất giả

Diaoconline24h - Nhiều giấy chứng nhận được làm giả với kỹ thuật cao, có màu sắc và phôi giấy rất giống giấy thật.

Kỹ thuật làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi khiến người ngay tình lao đao, còn các công chứng viên (CCV) lo ngay ngáy. Từ 1-1-2015, Luật Công chứng có hiệu lực, cơ quan công chứng có thêm nhiệm vụ chứng thực giấy tờ, chứng nhận bản dịch nên trách nhiệm phát hiện giấy tờ giả càng lớn. Thế nhưng hiện nay việc phát hiện chủ yếu chỉ dựa vào kinh nghiệm, hiểu biết của cá nhân CCV.

Giấy tờ giả và đủ chiêu trò

Mới đây, Phòng Công chứng số 7 (TP.HCM) có đơn đề nghị Công an quận 6 điều tra về trường hợp sử dụng giấy tờ giả mạo đem đi giao dịch. Nơi này cho hay đã tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng bán nhà ở của bà Nguyễn Thị Hồng cho căn nhà 1104/8 tỉnh lộ 10, phường Tân Tạo, quận Bình Tân. Sau khi kiểm tra hồ sơ, CCV nghi ngờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (GCN) là giấy giả nên lập biên bản sự việc.

Quá trình xác minh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Bình Tân biết được GCN do quận cấp cho căn nhà trên có chủ sở hữu là người khác. Bà Hồng đã làm giả giấy tờ nhà đất đứng tên mình để bán căn nhà trên. “GCN được làm giả với kỹ thuật cao, có màu sắc và phôi giấy rất giống giấy thật” - ông Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng Phòng Công chứng số 7, cho hay.

Theo các công chứng viên, con dấu trên giấy tờ thật thường không đều ở các mép do lực đóng không đều (trong ảnh, giấy chứng nhận xe là thật), còn con dấu trên giấy tờ giả (hai giấy tờ còn lại) thường đều tăm tắp. Ảnh: H.VI

Trường hợp khác thì bên bán sử dụng GCN thật nhưng giấy CMND giả, người bán giả. Đó là vụ chuyển nhượng thửa đất tại phường 10, quận 6 với bên bán là vợ chồng Tạ Chí Hoàng và Trương Thị Thùy Trang. CCV nghi ngờ người chồng không phải là ông Tạ Chí Hoàng thật, mặc dù giấy CMND của người xưng là Tạ Chí Hoàng dán ảnh người này có dấu giáp lai nổi, cả dấu vân tay cũng trùng khớp. Ngay sau đó, phía công an thông tin ông Tạ Chí Hoàng đang là bị can trong một vụ án hình sự và hiện bị tạm giam.

Không may mắn như hai vụ trên, căn nhà 565/72 Nguyễn Trãi, phường 7, quận 5 mua bán trót lọt trong khi chủ sở hữu không hề hay biết. Theo tường trình, chủ căn nhà này cho một người quen thuê nhà dài hạn. Lợi dụng sự tin tưởng của chủ nhà, bên thuê kiếm cớ mượn giấy tờ bản chính rồi làm giả một bộ khác và đem trả giấy giả cho chủ nhà. Có giấy tờ thật trong tay, người này làm giả giấy CMND theo tên chủ sở hữu trên GCN rồi bán nhà. Mãi về sau chủ nhà thật sự mới phát hiện sự việc. Cơ quan công an đã khởi tố vụ án để điều tra nhưng bên mua và người chủ sở hữu thật sự cũng khổ sở lao đao.

Kinh nghiệm cá nhân thôi chưa đủ

“Giấy tờ giả ngày càng tinh vi, khó phát hiện. Có lần CCV cầm GCN đến hỏi, cán bộ quận khẳng định đây là giấy thật. Chỉ khi tra hồ sơ lưu tại quận thì mới phát hiện đây là giấy giả” - Trưởng Văn phòng công chứng (VPCC) Sài Gòn, ông Phan Văn Cheo, kể.

Cán bộ nghiệp vụ Phòng Công chứng số 7 cho hay sở dĩ phát hiện được giấy tờ giả của căn nhà 1104/8 tỉnh lộ 10, phường Tân Tạo, quận Bình Tân kể trên là nhờ kinh nghiệm. Dấu mộc đóng trên GCN giả không rõ ràng, chất liệu giấy giả cứng, không có độ dãn và mềm, dẻo như giấy thật. Phông chữ in trên GCN không đúng với phông, cỡ chữ đang được UBND quận Bình Tân sử dụng. “Cũng nhờ tiếp xúc nhiều với giấy tờ tại quận Bình Tân nên những chi tiết này chúng tôi rất quen thuộc, kể cả chữ ký của vị phó chủ tịch quận rồi cập nhật kịp những thay đổi” - CCV cho biết.

Những câu chuyện trên cho thấy việc phát hiện giấy tờ giả gần như dựa hoàn toàn vào kinh nghiệm, sự tinh ý và hiểu biết của cá nhân CCV. Nói cách khác, việc phòng, chống đang chủ yếu dựa vào yếu tố con người trong khi thủ đoạn giả mạo ngày càng tinh vi. “Người mua cũng nên bảo vệ mình trước. Chẳng hạn, mang giấy tờ nhà đến hỏi địa phương về chủ sở hữu, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, xin phép xây dựng. Thậm chí xác minh từ hàng xóm để tránh trường hợp người thuê nhà rồi giả làm chủ nhà” - một CCV khuyên.

Để hạn chế tình trạng giả mạo giấy tờ nhà, đất để giao dịch, TP đang giao Sở Tư pháp chủ trì thực hiện phần mềm dữ liệu về tình trạng pháp lý nhà, đất. Các phòng công chứng cho hay đang mong chờ phần mềm này cùng những máy móc phương tiện hiện đại sẽ giúp họ dễ dàng phát hiện giấy tờ giả mạo nhằm bảo vệ lợi ích của người dân.

VPCC Gia Định (quận 1, TP.HCM) đã tự sắm máy móc và nhân sự giám định giấy tờ giả mạo. Trưởng VPCC Gia Định Trần Quốc Phòng cho hay: “Giấy tờ giả mạo khiến CCV run tay, người ngay tình bị thiệt hại. Để tự bảo vệ mình và bảo vệ quyền lợi khách hàng, tôi quyết định trang bị phương tiện và có nhân sự vốn là giám định viên giàu kinh nghiệm của Viện Khoa học hình sự. Có vậy mới đủ sức kiểm soát giấy tờ giả”.

Ông Trần Quốc Cảnh, giám định viên của VPCC Gia Định, đang giám định giấy tờ giả qua máy. Ảnh: H.VI

Ông Phòng cho biết việc giám định bằng máy là một bước trong quy trình nội bộ và được VPCC Gia Định thực hiện miễn phí cho khách hàng. Văn phòng không phát hành chứng thư giám định, không thực hiện đại trà. Ông thông tin từ lúc thực hiện đến nay, VPCC Gia Định giữ cả xấp giấy tờ giả bởi đối tượng bỏ của chạy lấy người.

“Đây cũng là một chiêu cạnh tranh lành mạnh với các cơ quan công chứng khác. Nhưng tôi không ích kỷ mà rất mong phổ biến đến mọi cơ quan công chứng. Người dân hay cơ quan nào có nhu cầu giám định, chúng tôi sẵn lòng giúp đỡ, không thu phí” - ông Phòng khẳng định.